《梅州市既有住宅增设电梯建设工作指引》（征求意见稿）征询公众意见公示

为增强既有住宅增设电梯的可操作性，根据《梅州市市辖区既有住宅增设电梯管理规定》（梅市府办〔2023〕8号）、《梅州市<建设工程规划许可证>豁免项目清单（第二批）》等有关文件精神，我局草拟了《梅州市市辖区既有住宅增设电梯建设工作指引》（征求意见稿）。

　　为使该工作指引更加科学合理，现公开征求意见，如有意见或建议，请于2025年8月17 日前通过电子邮件，发送至mzghjsk@meizhou.gov.cn。

梅州市自然资源局

2025年7月17日

*迪斯卡加装电梯案例

梅州市市辖区既有住宅增设电梯建设工作指引

（征求意见稿）

为加强既有住宅增设电梯工程的管理，进一步规范增设电梯流程，保障安全质量，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国特种设备安全法》《广东省电梯使用安全条例》《广东省物业管理条例》及《梅州市市辖区既有住宅增设电梯管理规定》《梅州市<建设工程规划许可证>豁免项目清单（第二批）的通知》等有关文件精神，结合我市实际，切实解决既有住宅加装电梯的难点、堵点，完善住宅使用功能，提升人民群众生活品质，制定本工作指引。

一、适用范围及基本原则

（一）适用范围

本工作指引适用于梅州市市辖区内既有住宅增设电梯的建设和管理。既有住宅，是指梅州市市辖区范围内具有合法报批手续或权属证明、已建成投入使用、增设电梯用地在现住宅用地红线范围内，4层及以上（不含地下室）且未列入房屋征收范围或计划的多业主无电梯住宅。非住宅类的既有建筑增设电梯可参照本指引执行。

（二）基本原则

既有住宅增设电梯应当遵循“业主自愿、社区协调、政府引导、节约空间、保障安全、规范管理”的原则，尊重业主意愿，明确责任主体，加强过程监管，保障使用安全。

（三）申报建设必备条件

既有住宅增设电梯，应当由住宅单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。例如：一个建筑单元专有部分面积全体业主有12户业主，那么至少要有8户及8成面积（12×2/3）业主参与表决；如果8户参与表决的业主中有6户及6成面积（8×3/4）以上同意加装电梯，即可视为达到了规定的同意比例。增设电梯拟占用业主专有部分的，应当征得该专有部分的业主同意。

二、部门职责

镇人民政府、街道办事处负责本辖区内既有住宅加装电梯的登记备案、政策宣传、公示公告、民意协调、组织联合审查等工作。

住房城乡建设主管部门负责建设工程施工质量安全监督管理等工作。

自然资源主管部门负责既有住宅加装电梯的规划监督管理等工作。

市场监督管理主管部门负责既有住宅加装电梯的电梯使用安全监督管理等工作。

三、设计要求

增设电梯设计方案应以实用为原则，建筑面积不计入容积率，不得侵占现有城市道路及后退道路红线空间，不得影响国土空间规划的实施，不得增加或者变相增加住宅使用空间、非交通必要的使用面积。

增设电梯应尽量少占用小区公共空间，新增的电梯井和连廊的尺度以满足基本交通需要为准，宜连接原建筑楼梯间增设，并确保建成后疏散楼梯符合采光与通风要求。

电梯井占地尺寸不超过2.4米×2.4米，首层疏散外门净宽度不应小于1.1米，因此需增设连接通道的，其宽度不宜大于1.5米，长度不宜大于2.4米。尽量避免对拟增设电梯的交通单元内住宅或相邻建筑物构成导致通风、采光等受到直接影响的严重遮挡，增设电梯后与本交通单元内住宅或相邻建筑物及主要用于房屋通风采光日照的窗户正投影净距离不宜小于6米，且满足消防规范要求。电梯井若需占用现状通道，应确保剩余的通道（可通过改造方式实现）供机动车（不含摩托车）通行的通道宽度不小于4米，供人行、非机动车和摩托车通行的通道宽度不小于2米。（原管理规定）

如因场地限制等客观因素，无法按“需增设连接通道的，其宽度不宜大于1.5米，长度不宜大于2.4米”或“增设电梯后与本交通单元内住宅或相邻建筑物及主要用于房屋通风采光日照的窗户正投影净距离不宜小于6米”要求实施的，申请人应当取得受影响业主的书面同意意见。

四、工作流程

（一）协商阶段

1.意愿征集

具备既有住宅增设电梯条件单元的业主代表通过线上或者线下自行开展本单元增设电梯意愿征集，可结合电梯设计方案可行性同时进行，形成增设电梯业主签署的《签名同意书》（参考附件1）。

2.组织协商

业主对增设电梯事项有异议的，申请人应当自行与相关业主协商达成一致意见。经协商无法达成一致意见的，可以请求居（村）民委员会、原房改售房单位、业主委员会或者增设电梯咨询服务机构等第三方组织协商或者调解。

（二）审查备案阶段

1.编制建筑设计方案

在满足增设条件后，申请人应委托具有相应资质的设计单位编制加装电梯工程设计文件，包括：总平面图、各层平面图、立面图、剖面图、效果图、结构安全说明、消防安全说明等。设计文件须符合城市规划、工程质量安全、消防、特种设备等规范要求。施工图设计文件报送施工图审查机构进行技术审查。施工图设计文件编制深度应满足现行《建筑工程设计文件编制深度规定》的施工图设计深度要求，应包括建筑、结构、机电、消防等专业设计图纸内容。

2.提交申请材料

同意增设电梯的业主代表或其委托机构向属地镇人民政府（街道办事处）提交申请既有住宅增设电梯备案，应提交的材料包括但不限于：

（1）增设电梯备案申请表（参考附件2）；

（2）《签名同意书》；

（3）授权委托书（参考附件3）

（4）房屋权属证明文件及权属人身份证明文件；

（5）建筑设计方案（含绘制在1/500比例或以上的现状地图上的总平面图、立面图、效果图，包括满足城市规划、结构、消防安全等内容的设计说明）；

（6）第三方专业机构出具关于方案设计及施工图的质量安全审图意见

（7）涉及其他相邻关系受影响业主的，提供书面协商材料或第三方出具的协商情况说明或调解意见签名同意书等相关资料。

3.材料审查

镇人民政府（街道办事处）收到增设电梯备案申请后，对材料是否齐全及《签名同意书》中单元业主同意增设电梯比例是否达到规定比例进行审查。

4、公示

镇人民政府（街道办事处）初审通过后，在拟增设电梯的工程现场、本小区公示栏等显著位置对拟建电梯建筑设计方案、签名同意书、效果图、联系电话等相关资料进行公示，公示时间不少于10个自然日。

5、异议处理

公示期间，业主对增设电梯事项有异议的，申请人应当自行与相关业主协商。经协商无法达成一致意见的，可以请求居（村）民委员会、原房改售房单位、业主委员会或者增设电梯咨询服务机构、镇人民政府（街道办事处）等第三方组织协商或者调解，并由组织协商或者调解的第三方出具协商情况说明或者调解意见。

异议处理具体流程如下：

（1）异议提交

方式:异议人以书面或电子形式提交至镇人民政府（街道办事处），需注明异议原因、依据、真实姓名、有效的联系方式并提供公示事项与其有利害关系的证明。(参考附件4增设电梯公示征求意见反馈表)。

时限:需在公示期内提出。

利害关系人的主要条件：1、具有不动产权属证，对共有部分享有共有和共同管理权的业主；2、拟建增设电梯对其形成直接影响的业主(比如：拟建增设电梯位于日常通行必经通道，拟建增设电梯左右相邻的车库、杂物间，拟建增设电梯对相邻建筑使用形成直接遮挡等情形）

（2）受理与审核

镇人民政府（街道办事处）:5个工作日内登记异议，审核内容合法性。

无效情形：匿名、超出公示范围、无法律法规证据、无利害关系的异议可以驳回。

（3）协商调解

组织方:居（村）民委员会、原房改售房单位、业主委员会、增设电梯咨询服务机构、镇人民政府（街道办事处）等第三方组织。

参会人员：异议方、电梯管理方、业主代表等。

方式:召开协调会、听证会、现场勘验、方案调整等。

（4）专业评估

调解过程中，受影响业主提出增设电梯直接影响通风、采光或者通行的，经调解组织和专业的设计单位或业务主管部门解释仍不接受的，根据“谁主张、谁举证”的原则，可由反对人委托有资格的单位或专家进行论证或鉴定。根据论证或鉴定结果，建筑设计违反通风、采光或者通行的相关技术标准与规范的，申请人应当取得受影响业主的书面同意意见或者修改设计方案，申请人已经与相关受影响业主达成协议的除外。从公示期提出异议起到调解或论证鉴定结束的处理时间不超过2个月。

（5）协商结果

协商一致后如无需修改方案，则双方签署书面同意书，如需修改方案则重新公示。

（6）其他途径

业主之间通过上述方式仍协商或者调解不成的，可依法通过其他合法途径解决。

6.联合审查和备案登记

公示期无异议或有关异议处理结束后，对涉及用地红线、城市道路、公共设施、机场限高、房屋结构安全、电梯安装和使用、消防安全等事项，由镇人民政府（街道办事处）组织自然资源、住房城乡建设、市场监督管理、消防、人防等相关职能部门联合审查（参考附件5《梅州市市辖区既有住宅增设电梯联合审查意见表》）。增设电梯若涉及文物和历史文化街区建设控制地带，涉及树木迁移，涉及管线迁移，还应征求相关部门（单位）意见。各相关职能部门应于7个工作日内出具联合审查意见或相关通知书。各相关职能部门对增设电梯无不同意见的，镇人民政府（街道办事处）负责对增设电梯予以备案登记（参考附件6增设电梯备案材料清单）。

（三）施工阶段

1.工程施工

申请人应委托具有相应资质的施工单位进行土建工程施工，并在开工前向属地住房和城乡建设部门申请建筑工程施工许可证。工程投资额在100万元以下(含100万元)或者建筑面积在500平方米以下（含500平方米）的建筑工程，可以不申请办理施工许可证，但在开工前应到属地镇（街道）办理相关登记手续。加装电梯工程涉及管线迁移的，申请人还应向运营单位提出迁移迁改申请。开挖电梯基槽时应确保相邻既有住宅基础安全。鼓励申请人委托第三方监理单位进行工程管理检查。

2、土建工程验收

土建工程竣工后，申请人必须依法进行阶段性验收，电梯井道的土建工程必须符合建筑工程质量要求。

（四）电梯安装阶段

增设电梯的业主应当共同委托物业服务企业或者其他单位管理电梯，该受委托方为电梯使用管理人。

电梯安装前，施工单位应当到市场监督管理部门办理施工告知手续（参考附件7《特种设备安装改造维修告知书》）。

（五）工程整体验收阶段

工程竣工后，申请人应当依照法律法规的规定进行竣工验收。向当地检验机构提出电梯验收申请时，需提供土建工程验收确认表（参考附件8《电梯土建工程及制造质量确认表》）。依法需要办理消防设计审查、消防验收或消防验收备案的，申请人应当向住房城乡建设部门办理相应手续（参考附件9《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》材料清单）。

（六）使用管理阶段

电梯使用管理人应当使用取得许可生产并经检验合格的电梯。电梯投入使用前或投入使用后30 日内，电梯使用管理人应当到市场监督管理部门办理使用登记，按规定定期检测和维护保养。

五、附则

（一）根据《梅州市<建设工程规划许可证>豁免项目清单（第二批）的通知》，镇人民政府（街道办事处）应对既有住宅增设电梯的行为进行备案。本指引所述登记备案主要指对材料是否齐全及单元业主同意增设电梯比例是否达到规定比例进行审查，符合要求且经联合审查通过的，应予以登记备案。登记备案非行政许可行为，不改变业主自治决策的法律性质。

（二）行政法规、部门规章另有规定的，从其规定。

附件：1.《签名同意书》

2.《授权委托书）

3.《增设电梯备案申请表》

4.《增设电梯公示征求意见反馈表》

5.《梅州市市辖区既有住宅增设电梯联合审查意见表》

6.《增设电梯备案材料清单》

7.《特种设备安装改造维修告知书》

8.《电梯土建工程及制造质量确认表》

9.《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》材料清单